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去除樓市炒作功能 讓房子回歸居住本原
發布日期:2016-12-28 16:43:00   瀏覽次數:
去除樓市炒作功能 讓房子回歸居住本原
日前召開的2016年中央經濟工作會議上,習近平總書記發表重要講話,分析當前國內國際經濟形勢,總結2016年經濟工作,闡明經濟工作指導思想,部署2017年經濟工作。李克強總理在講話中闡述了明年宏觀經濟政策取向,對明年經濟工作作出具體部署。可以說,2016年中央經濟工作會議公告中的新提法不少,其中的亮點之一就是對中國的房地產市場或住房的性質進行了重新定位,確立未來中國房地產市場發展的基本原則,即“房子是用來住的,不是用來炒的”。如果這個原則能夠真正地落實,并轉化為相關的各種房地產政策,那么從2017年開始,中國的房地產市場將發生根本性轉變。這種轉變不僅是中國房地產市場的性質發展根本性轉變,也是一次房地產市場中的重大利益關系調整。
  讓樓市轉型為消費居住為主
  要堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”的定位,須綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段,加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制,既抑制房地產泡沫,又防止大起大落。要在宏觀上管住貨幣,微觀信貸政策要支持合理自住購房,嚴格限制信貸流向投資投機性購房。同時,各級地方政府對房地產市場要承擔起主體責任,增加住房供應,讓一線城市的居民分流到周邊區域,發展住房租賃市場,整頓房地產市場交易秩序等。
  從這次中央經濟工作會議關于房地產的相關內容來看,未來房地產市場的發展原則是確立了,住房就是要回歸到它的居住功能,要去除房地產的賺錢功能。也就是說,要讓當前中國房地產市場轉型為以消費為主導的市場,讓房地產市場的性質發生根本性轉變。可以說,未來中國房地產市場的發展原則,讓中國房地產市場走在了正確的道路上。但是這個原則要具體落實可能會存在一定的難題。
  因為,從2016年我國經濟形勢來看,盡管增長速度可保持在6.7%,但對經濟增長的主要拉動作用之一,就是經濟的“房地產化”。比如,從已經公布的數據來看,2016年國內商品房銷售面積及銷售總額都創歷史最高水平。從數據來看,房地產業不僅對2016年各地GDP增長貢獻很大,它也帶動了相關上下游產業的增長。煤炭價格上漲、鋼鐵業走出多年的困境、國內大宗商品價格上行等都與房地產市場的繁榮有關。
  而2016年上半年不少城市房價大幅上漲,不僅把早就頂在天花板上的房價再度炒高,而且把一些城市的房地產泡沫越吹越大,成了投機炒作為主導的市場,住房成為了投機炒作賺錢的工具。這種情況下,房地產與實體經濟的距離也越來越遠,致使我國金融市場的潛在風險在不斷積聚。所以,2016年由推高房價所帶來的國內房地產市場繁榮,其實很大程度上是資產價格上漲的結果。這種以資產泡沫拉動的樓市繁榮,將給未來中國經濟增長留下一大隱患。
  通過稅收政策嚴格界定住房性質
  如果房地產要回歸到它的居住功能,就必須讓樓市根本轉型。而究竟如何轉型,轉型之后又會走向哪里?因為,面對2016年我國不少城市房地產市場價格瘋狂上漲,我國中央政府不得不出手,通過及時調控和房地產市場的長效機制讓它走上健康發展之路。2016年“9·30”調控政策之后,一些地方出臺更為嚴格的房地產調控政策。可以看到,這些房地產調控政策出臺之后,盡管各城市的房價仍然頂在天花板上,但住房銷售量都出現了急劇下降。如果這種房地產調控政策持續一年及以上,那么2017年的住房銷售量還可能持續下降并形成倒逼效應。
  在這種情況下,即使作為一個以投資為主導的住房市場,住房的銷售量急劇下降而房價不下跌,這也會嚴重影響一些地方2017年的經濟增長,或至少給GDP增長造成巨大的壓力。同時,住房銷售量的下降很快就會波及房地產相關行業及產業。這些行業及產業的新一輪產能過剩又可能出現。當然,更為嚴重的情況可能是,如果全國住房銷量急劇下降而導致房價下跌,這也可能由此給我國銀行體系及金融市場帶來巨大風險。所以,2016年中央經濟工作會議要求既要擠出中國房地產泡沫,又不要引發房地產市場大起大落。這種理想狀態是很好的,但要讓房地產市場回歸居住功能則需要實實在在的政策支撐。
  讓住房回歸居住功能,我們需要從增加住房供應,以及購買住房者分流進入租房市場等方式入手,更需要對住房的投資與消費的性質進行嚴格的界定。因為,住房的兩種性質如果沒有界定清楚,住房既可投資也可消費,住房投資者出價肯定會高于住房消費者,最后還是投機炒作者在主導市場,特別是在住房購買是有利可圖時,增加住房供給只是讓住房投資者有更多的投資機會。所以,要讓住房回歸到居住功能而不是賺錢的工具,最重要的經濟杠桿就得對住房性質在事中及事后用稅收政策進行嚴格界定。因為住房投機炒作者要達到其投資目的,就必須通過交易的方式來實現。如果購買的住房沒有進行交易,其投資收益是無法實現的。住房的交易稅及交易所得稅是界定住房是投資品還是消費品的最好的方式。如果能夠從住房交易稅及住房交易所得稅入手,就能夠清楚界定住房的性質,對住房投機炒作收益通過稅收的方式收回,讓住房投機炒作無利可圖。這樣才能夠把住房作為投機炒作的賺錢工具的性質去除。如果不采取嚴格的稅收政策把住房的投機炒作與消費區分開,讓投機炒作無利可圖,那么要想讓住房市場回歸到居住功能難度是很大的。
  建立適合中國國情的樓市長效機制
  中央經濟工作會議提出要加快研究建立符合國情、適應市場規律的房地產平穩健康發展長效機制。這意味著,要建立中國房地產市場長效機制已經形成共識,也將成為2017年甚至未來我國房地產市場政策及中國經濟的基本政策所在。
  要建立長效機制,最為關鍵的就是要對住房的性質在事前、事中及事后用信貸政策及稅收政策進行嚴格的界定。可以把中國的房地產市場嚴格區分為三個層次的市場,即住房消費市場、住房投資市場、保障性住房等。在這三個市場采取完全不同的信貸政策及稅收政策。
  對于占比最大的消費性住房來說,要嚴格限制交易,即使出現改善性交易,住房交易可能出現的溢價也得通過嚴格的稅收制度收回。這樣才能夠保證住房真正成為消費品而不是賺錢工具。如果消費性住房回到它的居住的基本功能,那么住房價格才會理性回歸,也不會出現房地產市場的泡沫。而消費居住性的住房市場,肯定要大于目前這種少數人玩的以投機炒作主導的市場,對于有近14億人口的中國來說,消費居住性的住房市場將是一個無限大的市場。而一個以消費居住為主導的住房消費市場,不僅能夠滿足國人基本居住需求,也可成為中國經濟增長及經濟繁榮的動力。所以,要建立起適合中國國情、適應市場規律的房地產市場長效機制,就得去除房地產市場的投機炒作功能,去除房地產消費市場賺錢功能。而這些都得通過用信貸政策及稅收政策在事前、事中及事后嚴格地限定。如果能夠做到這點,再加上建立完備的住房保障體系,那么中國的房地產市場才能夠走上持續穩定的發展之路。
  總之,2016年中央經濟工作會議把住房放在特別重要的位置,就是要對住房市場撥亂反正,讓住房回歸本原,而非賺錢工具。就是要讓中國住房市場轉型,中國經濟轉型,這是中國房地產市場一場重大的理念及制度變革,也是一場重大的市場變革。而這種住房市場的變革及性質調整,其實就是一次重大的利益關系調整。這種變革對絕大多數人或中低收入者來說當然是有利的,對少數住房投機炒作者或手上持有過多住房的人來說則當然是不利的。所以,要讓住房市場回歸到居住功能,肯定會受到各種既得利益者的嚴重阻礙。中央政府對住房市場重新定位是相當正確的,它將為中國住房市場走向健康持續發展之路奠定基礎,但要讓這個原則轉化為具體房地產政策并落實落地,估計會是一個漸進的過程。但要注意的是,我國的住房市場轉型越是緩慢,整個社會可能付出的代價與成本就會越高。快刀斬亂麻式地調整與變革,盡管會引起房地產市場的短期陣痛,但卻能夠讓中國經濟及房地產市場很快走出困境,從這點講,是到該下決心的時候了。
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